1가구 1주택자 양도소득세 세금 계산 방법 - 12억원초과 고가주택, 장기보유특별공제, 양도세 세율 반영

최근 집값 상승은 정부의 주택정책이 문제일까요? 수요는 늘어자는데 주택 공급이 뒷받침해 주지 못하는 현실이 문제일까요?

아니면 높은 양도소득세 부담에도 불구하고 집을 여러채 소유한 다주택자들이 누가 이기자 보자는 심리로 여러채가진 집도 내어 놓지 않는게 문제 일까요?

또는 꿈틀되는 집값에 이러다가는 내 생에 내집 마련은 힘들 것 같다는 심리 작동으로 팔자는 사람보다도 이른바 영끌(영혼까지 끌어서 대출?)해서라도 집을 사자는 사람이 많아서 일어나는 현상일까요?

아마도 최근의 부동산 가격 폭등 문제는 여러가지 문제들이 복합되어 벌어진 현상이 아닌가 생각합니다. 이제부터라도 비정상이 정상으로 돌아오는 안정적 흐름이 이어지기를 바라는 마음입니다. 이러한 혼란기에는 고래싸움에 새우등 터진다고, 정부와 다주택자 간의 싸움에서 낀 1가구1주택자 (1세대 1주택자)도 애매하게 세금부담이 가중되는 양상이라 걱정이 많았습니다.

투기가 아닌 실거주 목적으로, 소득도 없이 살고 있는 분들이 많은데 부동산 거래에 따른 양도소득세는 큰 부담이니 살던 집을 처분할 일이 있어도 어지간히 부담스러운게 사실입니다.

마침 오늘 정부가 오늘, 12월 8일부터는 실거래가 12억원 이하인 주택을 거래하는 1세대 1주택자에게는 양도소득세가 면제되는 법안이 시행됩니다.

정부가 양도소득세 (양도세) 비과세 기준을 기존의 9억원에서 12억원으로 상향하는 소득세법 개정안을 공포, 시행하게 되어 세금이 걱정된 분들에게는 세금부담이 줄어 들게 되었습니다.

그렇다면 내가 가진 집을 매도한다면 대체 양도소득세, 세금을 얼마나 내어야할 까요? 양도소둑세 계산 방법에 대하여 정확히 알고 계신가요? 국세청 게시 자료를 기준으로 1가구 1주택자 (12억 초과 고가주택 기준)의 양도소득세 산출 세액 계산 방법을 정리했으니 참고바랍니다.

● 부동산 양도소득세 산출세액을 구하는 방법

1)양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타필요경비
2)양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액
3)양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제
4)양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 × 양도소득세율

● 12억초과 고가주택보유, 1가구 1주택자의 양도소득세 세금 계산 방법

1세대 1주택자(1가구 1주택자)으로서 고가주택(그 부수토지 포함)에 해당하는 경우에는 전체 양도차익 중 12억원(양도일이 ’21. 12. 7. 이전은 9억원, 이하 같음)을 초과하는 부분에 상당한 양도차익에 대해서먼 과세하고, 12억원 이하에 해당하는 양도차익은 과세하지 않습니다.

여기서 '고가주택'이란 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시 실지거래 가액이 12억원을 초과하는 것을 말합니다. 우선 실제 거래를 가정하고 양도소득금액을 계산을 해보겠습니다.

< 계산 사례 > (1)양도일 ：2022.1.3. 취 득 일：2006.5.7. (2)양도실가 ：15억원 , 취득실가：8억원, 기타 필요경비：3천 만원 * 보유기간 중 10년 이상 거주

< 양도소득세 (세금) 계산 풀이> (1)전체 양도차익 계산 : 15억원 - 8억원 - 3천 만원 = 6억 7천 만원 (2)과세대상 양도차익의 계산：6억 7천만원 × (15억원 - 12억원) / 15억원 = 1억 3천 4백 만원 (3)장기보유특별공제액 공제 계산：(6억 7천만원 × 80%) × (15억원 - 12억원) / 15억원 = 1억 7백 2십 만원 *거주기간 충족에 따른 40%와 보유기간 충족에따른 40%를 합쳐 80% 공제 (4)과세대상 양도소득금액 : 1억 3천 4백 만원 - 1억 7백 2십 만원 = 2천 6백 8십 만원 (5)양도소득 과세표준 = 2천 6백 8십 만원 - 2백 5십만원 = 2천 4백 3십 만원 * 양도소득기본공제는 인당 250만원 한도 (6)양도소득세 산출세액 = 2천 4백 3십 만원 × 15% = 3백 6십 4만 5천원 *양도소득세 세율은 양도소득세 과세 표준(과표)의 구간에 따라 세율이 달라짐

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최종 양도소득세(세금) 산출에 영향을 미치는 중요사항은 장기보유특별공제와 과세표준(과표)에따른 세율 입니다. 양도가액과 취득가액이 확정된 상태에서 최종 양도소득세(세금) 산출에 영향을 미치는 중요사항은 보유기간과 거주기간에 따라 달라지는 장기보유특별공제의 공제률(0%~최대 80%)과 양도소득 과세표준 금액에 따라 매겨지는 세율입니다.

예를 들면 1세대 1주택자가 보유만 하고 실거주를 1년밖에 하지 않으면 장기보유특별공제를 받을 항목이 하나도 없습니다. 다른 예로 3년이상 거주를 하고 10년이상 거주를 하였다면, 3년이상 거주에 따른 특별공제 12%와 10년이상 보유에따른 특별공제 40%을 합쳐 총 52%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

만약에 집값이 올라 양도차익이 10억이라면 52%에 해당하는 5.2억원은 공제가 되고, 나머지 4.8억에 대해서만 해당 세율만큼 (6%~45%) 양도소득세를 납부하게 됩니다. 아래사항은 국세청 홈페지의 업데이트 정보이니 더욱 자세한 것은 도표아래에 있는 국세청 자료를 참조하시기바랍니다.

보유기간, 거주기간에따른 장기보유특별공제

토지, 건물, 주택에 대한 장기보유특별공제는 지속적으로 법령이 강화되어 지금 적용되는 있는 내용은 2021년 1.1일자 이후 양도 거래에 대한 법령입니다.

과표에따를 양도소득세 세율표

토지, 건물, 주택에 양도소득세의 세율도 계속적으로 법령이 강화되어 지금 적용되는 있는 내용은 2021년 이후 양도 거래에 대한 법령입니다. 위의 글에서 (5번) 양도소득 과세표준(과표)의 금액규모에 따라 세율이 달라지는 것이 핵심입니다.


국세청 홈페이지 자료까지 보아도 내가 거래를 할 경우, 양도소득세가 얼마나 나올지 모르겠다고요? 그렇다면 국세청 국세상담센터로 전화해 보시기 바랍니다. 국번없이 126이며, 전국 어디서나 평일 9시부터 18시까지 편리하게 상담받으실 수 있다고 합니다. 조금이라도 도움되기를 바랍니다. 감사합니다.